Consejos de seguridad y mediación
Comprobar. Negociar. Documentar. Pagar.
Un buen trato no solo consiste en llegar a un acuerdo. También consiste en saber exactamente qué se ha acordado.
Comprar, vender, alquilar, traspasar un negocio o adquirir maquinaria puede ser una operación sencilla cuando todo sale bien.
El problema aparece cuando alguna de las partes cambia de opinión, no cumple lo acordado, aparece una deuda, el objeto de la operación no coincide con lo anunciado o surge una discusión sobre el dinero entregado.
Por eso, en tratosynegocios.es recomendamos una regla muy sencilla:
Antes de entregar una cantidad importante de dinero, deja por escrito qué estás comprando, cuánto estás pagando, qué obligaciones asume cada parte y qué ocurrirá si el acuerdo no se cumple.
Un documento bien redactado puede evitar muchos problemas posteriores.
Antes de realizar un pago importante, recuerda:
- Comprueba con quién estás tratandoIdentifica correctamente al comprador o vendedor y comprueba que realmente puede realizar la operación.
- Comprueba qué estás comprandoEl bien, negocio, maquinaria, vehículo, inmueble o activo debe estar perfectamente identificado.
- Pon el acuerdo por escritoNo dependas únicamente de conversaciones telefónicas, mensajes o promesas verbales.
- Define qué ocurre si alguien incumpleNo esperes a que aparezca el problema para decidir qué hacer.
- Conserva las pruebasContrato, justificantes de pago, anuncios, fotografías, mensajes, correos y documentación relacionada con la operación.
Si mañana surgiera un conflicto, ¿podrías demostrar exactamente qué acordaste?
Si la respuesta es «no», quizá todavía no sea el momento de entregar el dinero.
No entregues dinero importante sin dejar constancia del acuerdo
Una de las situaciones que más problemas puede generar es entregar dinero basándose únicamente en una conversación, un mensaje o una promesa.
Aunque determinados acuerdos verbales pueden tener validez jurídica, demostrar posteriormente exactamente qué se acordó puede resultar mucho más complicado.
Por eso, si vas a entregar una señal, reserva, anticipo, depósito o cualquier otra cantidad relevante, lo recomendable es que exista un documento firmado.
Ese documento debería indicar, como mínimo:
- Quién entrega el dinero.
- Quién lo recibe.
- Qué operación se está realizando.
- Qué bien, servicio, negocio o activo es objeto del acuerdo.
- Precio total acordado.
- Cantidad que se entrega en ese momento.
- Forma de pago.
- Fecha del pago.
- Qué ocurre con esa cantidad si la operación continúa.
- Qué sucede si una de las partes incumple.
- Fecha límite para completar la operación.
- Obligaciones de comprador y vendedor.
- Firma de ambas partes.
Y muy importante: conserva una copia del documento firmado y un justificante del pago.
Siempre que sea posible, utiliza medios de pago que permitan acreditar fácilmente quién pagó, cuánto pagó, cuándo lo hizo y a quién.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado utilizado habitualmente antes de completar determinadas compraventas.
En él, las partes dejan fijadas las condiciones de la operación y normalmente el comprador entrega una cantidad de dinero.
Pero hay algo muy importante que conviene conocer:
No todas las arras funcionan igual
Las arras no son obligatorias en una compraventa. Y tampoco todas tienen las mismas consecuencias.
Cuando se pactan determinadas arras de carácter penitencial, el artículo 1454 del Código Civil contempla que el comprador pueda desistir perdiendo las arras y el vendedor pueda hacerlo devolviéndolas duplicadas. Por eso es especialmente importante que el contrato indique claramente qué tipo de arras se están pactando y cuáles son sus consecuencias.
No basta con escribir simplemente «se entregan 2.000 € en concepto de arras».
El documento debe dejar claro qué función tiene esa cantidad y qué sucederá en caso de desistimiento o incumplimiento.
¿Qué debe contener un contrato de arras o un acuerdo de reserva?
Aunque el contenido concreto dependerá del tipo de operación, un documento de este tipo debería identificar claramente:
- Identificación de las partes
- Nombre y apellidos o denominación social, DNI/NIE/CIF, domicilio y, cuando corresponda, datos de representación.
- Identificación del objeto del acuerdo
- Debe quedar perfectamente identificado aquello que se compra, vende, alquila o traspasa.
- Marca.
- Modelo.
- Matrícula.
- Número de bastidor.
- Fabricante.
- Modelo.
- Número de serie.
- Características.
- Nombre comercial.
- Ubicación.
- Actividad.
- Elementos incluidos.
- Dirección.
- Referencia catastral.
- Datos registrales cuando corresponda.
Cuanto más importante sea la operación, más precisa debe ser la identificación.
- Precio
- Debe indicarse el precio total acordado y, cuando corresponda, los impuestos o gastos asociados.
- Cantidad entregada
- Debe especificarse exactamente cuánto dinero se entrega y qué consideración tiene.
«El comprador entrega en este acto la cantidad de ______ €, que será…»
Por ejemplo, una cantidad a cuenta del precio, un depósito o una cantidad en concepto de arras, según lo que realmente hayan acordado las partes.
- Forma de pago
- Es recomendable dejar constancia de si se realiza mediante transferencia bancaria, cheque u otro medio de pago permitido. Y conservar el justificante correspondiente.
- Plazo
- Debe establecerse cuándo debe completarse la operación.
«La compraventa definitiva deberá formalizarse antes del día ______.»
- Condiciones
- Si existen condiciones para que la operación pueda completarse, deben aparecer expresamente. Por ejemplo, que determinada documentación esté disponible, que se compruebe la titularidad, que se obtenga financiación o que se entregue determinada documentación.
Incumplimiento
Este es uno de los puntos más importantes. El documento debe explicar qué sucede si:
- El comprador no cumple.
- El vendedor no cumple.
- Una de las partes se retira.
- No se cumplen las condiciones pactadas.
- La operación no puede realizarse por una causa determinada.
No dejes las consecuencias para una conversación posterior.
¿Es válido un contrato escrito en una hoja normal?
Sí.
Un contrato privado no necesita necesariamente estar redactado en papel oficial ni llevar el sello de un notario para poder tener validez entre las partes.
El Código Civil reconoce los documentos privados y establece determinadas reglas sobre su eficacia entre quienes los hayan firmado. Además, las partes pueden establecer los pactos y condiciones que consideren convenientes siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el orden público.
Una hoja de papel normal puede contener un contrato perfectamente válido.
Lo importante no es que el papel sea especial. Lo importante es:
- Lo que contiene.
- Quién lo firma.
- Qué se puede demostrar.
- Que las partes tengan capacidad para contratar.
- Que lo pactado sea legal.
Entonces, ¿puedo hacer yo mismo el contrato?
En determinadas operaciones sencillas, las partes pueden redactar y firmar su propio acuerdo.
Pero existe una diferencia importante entre:
No es lo mismo.
Cuando existen cantidades importantes, varios propietarios, sociedades, cargas, financiación, derechos de terceros, condiciones especiales o cualquier circunstancia que pueda generar dudas, es recomendable consultar con un abogado, asesor especializado o notario antes de firmar.
Un documento mal redactado puede crear una falsa sensación de seguridad.
¿Cuándo merece la pena acudir a un notario?
No todas las operaciones necesitan pasar por notaría. Pero cuanto mayor sea el valor económico o la complejidad de la operación, más sentido tiene contar con asesoramiento profesional.
Especialmente cuando hablamos de:
- Inmuebles.
- Negocios completos.
- Traspasos de empresas o establecimientos.
- Operaciones de elevado importe.
- Sociedades.
- Participaciones sociales.
- Operaciones con varios propietarios.
- Operaciones con cargas o deudas.
- Operaciones en las que intervienen representantes.
- Operaciones con condiciones especiales.
- Operaciones en las que una de las partes no tiene clara la documentación.
En operaciones inmobiliarias, la intervención notarial proporciona seguridad jurídica adicional y permite a las partes recibir asesoramiento sobre la operación.
Cuanto mayor sea el riesgo económico, menos conviene improvisar.
Antes de pagar, comprueba también a quién estás pagando
Un contrato firmado es importante, pero no sustituye la comprobación de la operación.
Antes de entregar una cantidad importante, intenta verificar:
- La identidad del vendedor.
- Que realmente es propietario o está autorizado para vender.
- Que el bien coincide con lo anunciado.
- Que la documentación es coherente.
- Que no existen circunstancias que impidan la operación.
- Que la cuenta bancaria utilizada para el pago corresponde a la persona o empresa adecuada.
- Que el precio y las condiciones coinciden con lo acordado.
En operaciones importantes, no tengas prisa porque alguien te diga que debes pagar inmediatamente para no perder la oportunidad.
La presión para pagar rápidamente es precisamente uno de los factores que puede hacer que una persona pase por alto comprobaciones importantes.
Desconfía de determinadas señales de alarma
Presta especial atención cuando alguien:
- Te exige dinero inmediatamente.
- No quiere identificarse correctamente.
- Se niega a firmar un documento.
- Cambia constantemente las condiciones.
- Solicita el pago a nombre de una persona diferente sin justificarlo.
- Evita entregar documentación.
- Dice que «no hace falta contrato».
- Te pide que pagues primero y «ya haremos los papeles después».
- Te presiona diciendo que hay otros compradores esperando.
- No permite comprobar el bien antes de pagar.
- Ofrece un precio extraordinariamente bajo sin una explicación razonable.
Una buena oportunidad no debería necesitar que renuncies a las precauciones básicas.
Guarda todas las pruebas de la operación
No guardes únicamente el contrato. Conserva también:
- Anuncio original.
- Fotografías.
- Conversaciones relevantes.
- Correos electrónicos.
- Mensajes.
- Presupuestos.
- Facturas.
- Justificantes de pago.
- Documentación entregada.
- Contratos.
- Anexos.
- Fotografías del estado del bien.
- Cualquier modificación posterior del acuerdo.
En caso de conflicto, disponer de toda la documentación puede ser fundamental para reconstruir lo ocurrido.
Si algo cambia, escríbelo
Una de las situaciones más habituales es modificar verbalmente un acuerdo después de haberlo firmado. Por ejemplo:
- «No pasa nada, te lo entrego una semana más tarde.»
- «Al final el precio será un poco diferente.»
- «La maquinaria que faltaba te la entrego después.»
Si una condición importante cambia, es mejor dejar constancia por escrito. Puede hacerse mediante un anexo al contrato o mediante otro documento firmado por ambas partes que identifique claramente qué punto se modifica.
No dependas únicamente de la memoria de dos personas sobre una conversación mantenida semanas atrás.
¿Qué ocurre si aparece un conflicto?
Incluso cuando ambas partes actúan de buena fe, pueden surgir problemas. Puede haber desacuerdos sobre:
- El estado del bien.
- El precio.
- Los plazos.
- La entrega.
- Los defectos.
- Las cantidades pagadas.
- Las condiciones del contrato.
- El incumplimiento de alguna de las partes.
Lo recomendable es intentar resolver primero el problema mediante comunicación directa y documentada.
Si no existe acuerdo, dependiendo del caso puede ser conveniente acudir a un abogado, mediador u otro profesional competente.
La mediación: una alternativa para intentar solucionar el conflicto
La mediación busca que las partes puedan llegar voluntariamente a una solución mediante la intervención de un tercero imparcial.
No significa decidir quién tiene razón. Significa intentar encontrar una solución aceptable para ambas partes sin tener que comenzar directamente un procedimiento judicial.
En determinadas situaciones puede ahorrar tiempo, costes y desgaste personal.
En tratosynegocios.es, cuando resulte posible y ambas partes estén de acuerdo, tratosynegocios.es podrá actuar como canal de mediación entre las partes, dentro de los límites de sus funciones y sin sustituir el asesoramiento jurídico de un abogado, notario u otro profesional cuando este resulte necesario.
Tratosynegocios.es facilita el contacto, pero el contrato protege el acuerdo
Nuestra plataforma puede ayudarte a encontrar oportunidades, contactar con otros usuarios y facilitar la comunicación.
Pero el momento más importante llega cuando comprador y vendedor deciden cerrar el trato. Ahí es donde recomendamos detenerse y comprobar que todo está claro.
- El anunciono sustituye al contrato.
- Una conversaciónno sustituye a las condiciones pactadas.
- Una promesano sustituye a una prueba documental.
Y, especialmente cuando existe una cantidad importante de dinero, no conviene entregar el dinero basándose únicamente en la confianza.
Una regla sencilla para recordar
Antes de entregar dinero importante, pregúntate cinco cosas:
- El qué¿Sé exactamente qué estoy comprando?
- El quién¿Sé exactamente quién me lo está vendiendo?
- El papel¿Está todo lo acordado por escrito?
- El si acaso¿Sé qué ocurre si alguna de las partes incumple?
- La prueba¿Tengo una prueba del dinero que he entregado?
Si alguna de estas respuestas es «no», detente y aclara la situación antes de pagar.
Hasta ahora hemos hablado de contratos, pagos, arras y documentación. Pero una pregunta es especialmente importante:
¿Cómo aplicamos todo esto a un trato real?
La mejor forma de entenderlo es verlo con algunos ejemplos.
Imagina que encuentras un vehículo anunciado por 8.000 €. El vendedor te dice:
«Si quieres que te lo reserve, tienes que darme 1.000 € ahora.»
Entregar los 1.000 € únicamente porque el vendedor lo solicita y quedarse con una conversación de WhatsApp como única prueba.
Aunque pueda existir evidencia de la conversación y del pago, no es la mejor manera de dejar claramente establecidas las condiciones de la operación.
Antes de entregar los 1.000 €, ambas partes pueden firmar un documento donde conste:
- Nombre y apellidos.
- DNI/NIE.
- Datos de contacto.
- Nombre y apellidos.
- DNI/NIE.
- Datos de contacto.
- Marca.
- Modelo.
- Matrícula.
- Número de bastidor.
- Kilometraje.
- Estado conocido del vehículo.
- Precio total: 8.000 €.
- Cantidad entregada: 1.000 €.
- Cantidad pendiente: 7.000 €.
- Forma de pago.
- Fecha límite para completar la compraventa.
- Qué ocurre si el comprador desiste.
- Qué ocurre si el vendedor desiste.
- Qué consideración tiene exactamente la cantidad entregada.
Y ambas partes firman el documento.
Además, antes de pagar, conviene comprobar que la persona que vende el vehículo es realmente quien puede disponer de él y revisar la documentación correspondiente.
La regla es sencilla: primero comprobar, después documentar y finalmente pagar.
Ahora imaginemos una operación de 15.000 € por una máquina industrial. Aquí el riesgo puede ser considerablemente mayor que en una operación sencilla.
Supongamos que el vendedor dice:
«La máquina funciona perfectamente. Dame 3.000 € y te la guardo.»
Limitarse a escribir: «Entrego 3.000 € para reservar la máquina.» Es demasiado poco.
El documento debería identificar perfectamente la maquinaria:
- Fabricante.
- Modelo.
- Número de serie.
- Año.
- Características.
- Estado.
- Accesorios incluidos.
- Documentación disponible.
- Ubicación.
- Precio total.
- Cantidad entregada.
- Cantidad pendiente.
- Fecha de entrega.
- Forma de transporte.
- Quién asume los gastos de transporte.
- Condiciones de puesta en marcha, si existen.
- Garantías que se hayan pactado.
- Consecuencias del incumplimiento.
Un detalle especialmente importante
Si el vendedor afirma: «La máquina funciona perfectamente», es mejor concretar qué significa exactamente. Por ejemplo:
«La maquinaria será entregada en las condiciones descritas en el presente documento y se realizará una prueba de funcionamiento consistente en ______.»
Cuanto más importante sea la operación, menos espacio debería quedar para las interpretaciones.
Aquí entramos en una operación mucho más compleja. Imaginemos un negocio cuyo traspaso se acuerda por 40.000 €. El vendedor solicita 5.000 € para reservarlo.
Aquí ya no estamos hablando simplemente de comprar un objeto. Puede haber:
- Local.
- Mobiliario.
- Maquinaria.
- Licencias.
- Existencias.
- Contratos.
- Personal.
- Proveedores.
- Clientes.
- Deudas.
- Arrendamiento.
- Fianzas.
- Equipamiento.
- Derechos sobre determinados activos.
Por eso, antes de entregar 5.000 €, hay que saber exactamente qué incluye el acuerdo. El documento debería especificar, entre otras cosas:
- Qué se incluye
- Por ejemplo: mobiliario, maquinaria, equipos, existencias, nombre comercial si procede, y otros elementos expresamente identificados.
- Qué NO se incluye
- Este apartado puede ser tan importante como el anterior. Si algo no forma parte de la operación, conviene dejarlo claramente fuera.
También debe aclararse:
- Situación del contrato de alquiler.
- Quién es el titular del negocio.
- Situación de las licencias.
- Existencia de deudas que puedan afectar a la operación.
- Inventario.
- Estado de la maquinaria.
- Fecha de entrega.
- Fecha de pago.
- Condiciones para completar el traspaso.
- Responsabilidades de cada parte.
- Consecuencias del incumplimiento.
No recomendamos que comprador y vendedor se limiten a descargar un modelo de contrato genérico de Internet y modificar cuatro datos.
Una operación de 40.000 € puede justificar perfectamente el coste de recibir asesoramiento profesional antes de firmar. Un abogado o profesional especializado puede detectar problemas que no resultan evidentes para las partes.
Imaginemos ahora una vivienda cuyo precio es de 180.000 €. El comprador y el vendedor acuerdan firmar unas arras y entregar 10.000 €.
En este tipo de operación es especialmente importante comprobar previamente la situación jurídica del inmueble.
Antes de entregar dinero conviene comprobar, entre otras cuestiones:
- Quién es el propietario.
- Que todas las personas que deban firmar puedan hacerlo.
- Situación registral.
- Posibles hipotecas.
- Embargos u otras cargas.
- Situación de la comunidad de propietarios.
- Impuestos o gastos pendientes que puedan afectar a la operación.
- Precio real.
- Forma de pago.
- Fecha prevista para la escritura.
- Condiciones de la operación.
Y el contrato de arras debe ser claro
No basta con escribir: «Se entregan 10.000 € en concepto de arras.»
Hay que dejar claro qué tipo de arras se están pactando y qué consecuencias tendrá el incumplimiento o desistimiento.
Las arras penitenciales pueden permitir que el comprador desista perdiéndolas y que el vendedor desista devolviéndolas duplicadas cuando así se haya pactado conforme al régimen aplicable.
En una operación inmobiliaria de esta importancia, es muy recomendable recibir asesoramiento profesional antes de firmar o entregar dinero.
El documento privado puede ser válido, pero la escritura pública proporciona una seguridad jurídica adicional y permite contar con el asesoramiento del notario.
La seguridad no depende únicamente de que el importe sea elevado.
Imagina una persona que compra una máquina de hostelería por 1.500 €. El vendedor pide 500 € de señal.
Aunque la cantidad no sea enorme, sigue siendo recomendable dejar constancia de:
- Qué máquina es.
- Precio total.
- Cantidad entregada.
- Fecha de entrega.
- Estado conocido.
- Qué incluye.
- Qué ocurre si alguna de las partes incumple.
- Identidad de comprador y vendedor.
No hace falta convertir una operación sencilla en un documento de veinte páginas.
Lo importante es que lo esencial quede claro.
¿Qué documento necesito según el tipo de operación?
No existe un único documento válido para todas las situaciones. Dependiendo de la operación pueden utilizarse diferentes instrumentos jurídicos.
Puede utilizarse para dejar constancia de determinados acuerdos entre particulares o empresas. Puede ser válido y vinculante siempre que reúna los requisitos legales y su contenido sea lícito.
Establece las condiciones de una compraventa.
Se utiliza habitualmente para reservar o asegurar una operación futura, especialmente en determinadas compraventas. Pero es fundamental especificar qué tipo de arras se pactan y cuáles son sus consecuencias.
Puede utilizarse en operaciones relacionadas con negocios, establecimientos o determinados derechos, aunque el contenido concreto dependerá de lo que realmente se transmita.
Documento autorizado por notario que proporciona una protección y seguridad jurídica adicional y que resulta especialmente relevante en determinadas operaciones.
Una regla práctica según el importe
No existe una cifra universal a partir de la cual un notario sea obligatorio o un contrato privado deje de ser válido. Pero podemos utilizar una regla práctica de prudencia:
Contrato sencillo + identificación de las partes + descripción del bien + condiciones + justificante de pago.
Contrato detallado + documentación del bien + condiciones de entrega + consecuencias del incumplimiento + justificantes de pago.
Si existen circunstancias especiales, conviene consultar con un profesional.
Contrato específico y detallado + comprobación documental + asesoramiento profesional cuando existan riesgos o complejidad.
Y especialmente cuando se trate de inmuebles, negocios, sociedades, maquinaria de alto valor, activos con cargas u operaciones complejas.
Es muy recomendable valorar asesoramiento jurídico y, cuando corresponda, intervención notarial.
Estas cantidades son únicamente una referencia práctica de prudencia, no límites legales.
Antes de entregar dinero
Antes de realizar un pago importante, comprueba:
- Sé exactamente quién es la persona o empresa con la que voy a contratar.
- He comprobado que puede vender, ceder o transmitir aquello que ofrece.
- Sé exactamente qué estoy comprando.
- El precio total está claramente establecido.
- Está indicada la cantidad que voy a entregar.
- Está indicado qué concepto tiene esa cantidad.
- Está indicada la forma de pago.
- Existe una fecha o plazo para completar la operación.
- Sé qué ocurre si el comprador incumple.
- Sé qué ocurre si el vendedor incumple.
- Las condiciones especiales están escritas.
- Tengo una copia del documento firmado.
- Tengo justificante del pago.
- He conservado el anuncio y las comunicaciones importantes.
- Si la operación es importante, he valorado consultar con un profesional.
Y una última pregunta:
Si mañana surgiera un conflicto, ¿podría demostrar exactamente qué acordamos?Si la respuesta es «sí», estás mucho mejor protegido.
Si la respuesta es «no», quizá todavía no sea el momento de entregar el dinero.
La mejor protección es saber qué estás firmando
Un contrato no tiene que ser complicado para ser útil. Pero sí tiene que ser claro, completo y coherente con la operación que realmente estás realizando.
- No firmes un documento que no entiendas.
- No entregues una cantidad importante sin saber exactamente qué representa.
- No aceptes cambios importantes únicamente de palabra.
Y cuando la operación sea suficientemente importante como para que perder el dinero suponga un problema serio, el coste de un buen asesoramiento antes de firmar puede ser pequeño comparado con el coste de solucionar un problema después.
La información contenida en este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico.
Las consecuencias legales de un contrato pueden variar en función del tipo de operación, las circunstancias concretas y la legislación aplicable.
En operaciones de especial importancia económica o jurídica, se recomienda consultar con un abogado, notario u otro profesional cualificado antes de firmar, entregar dinero o asumir obligaciones.